Auch in München kann niemand zweimal in die gleiche Isar steigen. Alles fließt, die Welt verändert sich. Und die Immobilienwirklichkeit verändert sich mit ihr. Das sind Allerweltsweisheiten. Fraglos. Aber genau die gewinnen in Deutschlands südlichster Immobilienbastion besonderes Gewicht. “Der Markt und dessen Teilnehmer sind auf der Suche nach sich selbst. Ausgang dieser Selbstsuche derzeit ungewiss”, so Christof Sämmer, Leiter der Bürovermietungsabteilung von Jones Lang LaSalle in München.

Dorothea Koch für Jones Lang LaSalle – 2009-07-07

Der Büroflächenmarkt in sechs deutschen Städten. Stand: Ende 1. Halbjahr 2009. % heißt: Prozentuale Differenz des Wertes 1.Hj. 2009 zum Wert 1.Hj. 2008. Quelle: Jones Lang LaSalle

München: Es ist Bewegung im Markt. Der überwiegende Teil der Nutzer sucht nach Flächen – preisbewusst und flächeneffizient in Bezug auf den jeweiligen Teilmarkt. Und dennoch wissen sie nicht so recht, was sie eigentlich suchen, denn immer weniger Gesuche führen auch zu konkreten Abschlüssen: “Der Markt wird dominiert von Orientierungsgesuchen. Aber da die gesamtwirtschaftliche Entwicklung nur schwer einschätzbar ist und sich dadurch eine langfristige Planung für viele Unternehmen schwierig gestaltet, bleibt es dann oft auch bei der guten Absicht”, so Christof Sämmer.

Dementsprechend verhalten entwickelte sich der Bürovermietungsmarkt im ersten Halbjahr 2009. Mit 266.700 m² wurde das Vorjahresergebnis (393.000 m²) um etwa ein Drittel unterboten. Der Vergleich mit den Fünf- bzw. Zehnjahresmittelwerten des jeweils ersten Halbjahres fällt mit – 18 % bzw. – 20 % ebenfalls recht eindeutig aus. Mit voraussichtlich 550.000 – 600.000 m² auf’s Gesamtjahr 2009 hochgerechnet wird das Ergebnis des Vorjahres um mindestens 20 % unterschritten.

Über 50 % des Umsatzvolumens entfiel im ersten Halbjahr 2009 auf vier Branchen (Industrie, unternehmensbezogene Dienstleitungen, Verlagswesen / Medien und EDV). Der Teilmarkt “Innenstadt” liegt mit 16 % sowohl in der Umsatzstatistik als auch die Anzahl der Deal betreffend (über 100 von Januar bis Juni) vorn.

Nutzer handeln nach dem Prinzip der Risikominimierung, indem sie kurze Mietlaufzeiten anstreben. Das Interesse der Vermieter geht notwendig in die entgegen gesetzte Richtung, Flexibilität und Anpassung der Standpunkte vonseiten beider Parteien, gepaart mit einer gewissen Kreativität bei der Preisfindung, heißt demzufolge das Gebot der Stunde. Von Preisbewusstsein diktiert waren auch zwei Großvermietungen im zweiten Quartal, die den Umsatzrückgang erträglich hielten: die Hypo Real Estate mit 13.000 m² und Springer Transport Media mit 10.000 m². “Dies zeigt, dass Potential im Markt vorhanden ist, auch für Großabschlüsse”, so Christof Sämmer.

Die Tendenz ist eindeutig: an der Isar wird nachverhandelt, mit guten Aussichten auf Erfolg vonseiten der Nutzer. Immerhin winken Incentives wie Umzugskostenzuschüsse oder Sonderausbauten. “Die besten Chancen zur Vermietung haben derzeit die besten Produkte im jeweiligen Marktsegment. Hinzu kommt dann noch die Preiskomponente. Die ist für erstklassige Produkte allerdings nicht so entscheidend. Wer es sehr günstig bevorzugt,  kann nur zweitklassige Produkte oder Lagen in Betracht ziehen. Denn dort sind die Preise stärker unter Druck als in guten Objekten in Bestlagen”, meint Christof Sämmer.

Auf ganz München bezogen ist Ende Juni im Vergleich zu Ende März ein Rückgang der Spitzenmiete (von 30,00 auf 29,00 Euro / m² / Monat) zu notieren. Aufgrund eines großen relativ hochpreisigen Deals ist die Durchschnittsmiete (13,93 Euro / m² / Monat) im zweiten Quartal 2009 demgegenüber stabil geblieben. 40 % der Abschlüsse lagen zwischen 10 und 15 Euro, ein gegenüber dem ersten Halbjahr 2008 vergleichbarer Wert.

Umzugswillige Mieter haben mehr denn je die Qual der Wahl. Standen im Herbst 2008 lediglich etwa 15.000 m² in Bestlagen zur Verfügung, werden es mittelfristig schon rund 100.000 m² sein. Für ganz München zeigt die Fertigstellungspipeline im ersten Halbjahr 56.000 m² spekulative Bürofläche, im zweiten Halbjahr werden weitere gut 70.000 m² frei verfügbare Fläche hinzukommen. Voraussichtliche Fertigstellungszahlen für 2010 zeigen einen weiter steigenden Trend. Die Leerstandsquote (inklusive Untermietflächen) weist im zweiten Quartal nur einen leichten Anstieg (von 8,6 % auf 8,7 %). Sie wird bis zum Jahresende, auch vor dem Hintergrund steigender Fertigstellungsvolumina, die 9 % – Prozent – Marke überschritten haben.