Oft stehen wir bewundernd vor einem großen Bürogebäude und loben die Architektur, die Gestaltung, den großen Empfangsbereich und den genialen Innenhof. Nur, über die Büroflächen selbst schweigen wir dann. Warum?

von Maik Mohl

Ist in einer solchen Büroimmobilie noch der Besprechungsraum oder die Bibliothek von bewundernswerter Größe und fühlen wir uns auf den Fluren von gediegener Eleganz begleitet, sind die Büros der Mitarbeiter meist klein und unscheinbar. Jetzt gibt es hier bei uns für alles Regeln. Wie groß ein Fenster sein muss, die Mindestfläche fürs WC und, und, und.

Eines übersehen die meisten Regeln. Das Kapital fast aller Unternehmen sind die Mitarbeiter. Mehr, die Qualität und die innere Verbundenheit der Mitarbeiter sind wichtige Erfolgsfaktoren. In einigen Bereichen hat man das erkannt. So sind bei den meisten Immobilien heute Garagen für die Mitarbeiter selbstverständlich. Aber, Garagen alleine schaffen noch keine leistungsfähigen Mitarbeiter. Hier kommt es auf die Büroausstattung, die Raumatmosphäre, die Aufenthaltsräume etc. an. Mitarbeiter müssen sich an ihrem Arbeitsplatz gut fühlen. Ja, es muss eine Art Wohlgefühl vorhanden sein. Nicht nur die Entlohnung ist entscheidend. Es kommt sehr stark auch auf das Umfeld an. Hier ist die Gestaltung der Immobilie im Inneren von besonderer Bedeutung. Jeder Arbeitnehmer verbringt mehr Zeit in seinem Büro, an seinem Arbeitsplatz als in seinem Wohnzimmer.

Es mag verwundern. Aber, die Zukunft eines Unternehmens erkennt man nicht an der Fassade, sondern am Umgang mit den Beschäftigten.

Vivico hat das rund 5.800 m² große Wohn- und Geschäftshaus VELUM im neuen Münchner Stadtquartier Arnulfpark an einen Investor verkauft. Damit konnte Vivico eine weitere Projektentwicklung erfolgreich abschließen.

Wilhelm Brandt für Vivico Real Estate GmbH

Das VELUM im Münchner Arnulfpark. Quelle: Vivico Real Estate

Das von den renommierten Architekten Bothe Richter Teherani entworfene Gebäude am Münchner Klaus-Mann-Platz 1 verfügt über 27 Mietwohnungen in einem 7-geschossigen Wohnturm, ca. 3.600 m² Büro- und Geschäftsflächen sowie eine Tiefgarage mit 58 PKW-Stell­plätzen.

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Lab4more GmbH mietete knapp 1.400 Quadratmeter Büro- und Laborfläche in einem Bürogebäude in der Augustenstraße 10/Karlstraße 46 über die Berater von BNP Paribas Real Estate (BNPPRE, ehemals Atisreal).

Chantal Schaum für BNP Paribas Real Estate

BNP Paribas Real Estate

Der neue Mieter wird die Räumlichkeiten in der Nähe des Münchener Hauptbahnhofs im November beziehen.

Das expandierende Münchner Unternehmen Lab4more wurde 2007 gegründet. Schwerpunkte sind die Entwicklung spezieller innovativer Laborparameter sowie die Einführung neuer Diagnostik- und Therapiekonzepte.

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Im Münchener Stadtteil Bogenhausen, nahe dem Isar-Hochufer, hat die Wirtschaftskanzlei CR-Wirtschaftskanzlei Bayern GmbH in der Maria-Theresia-Straße 20, 81675 München, ein Büro mit ca. 215 m² Flächen gemietet.

Susanne Weber für Cushman & Wakefield

Cushman & Wakefield

Die Büroflächen in dem herrschaftlichen Altbau wurden von Cushman & Wakefield vermittelt. Vermieter ist ein privater Investor.

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Das IVD-Marktforschungsinstitut des IVD Süd e.V. hat am 23.07.2009 auf einer Pressekonferenz die traditionellen Gewerbemarktberichte Frühjahr 2009 „Office/Retail“ und „Renditeobjete/Investment“ vorgelegt.  „Im Frühjahr 2009 gaben die Büromieten in Bayern für den einfachen und mittleren Nutzungswert leicht nach“, so IVD Vorstandsmitglied Stephan Zehnter. „Die Werte lagen hier bei 5,00 €/m² bzw. 6,30 €/m². Die Mieten mit dem guten Nutzungswert nahmen im Vergleich zum Frühjahr 2008 von 7,80 € auf 8,00 € zu.“ Während Innenstadtlagen vor dem Hintergrund der Finanzmarktkrise ausgesprochen stabil bzw. leicht steigend tendierten, waren speziell im Münchner Umland Preisabschläge und eine längere Vermarktungsdauer festzustellen.

Prof. Dr. Stephan Kippes für Immobilienverband Deutschland IVD

Chart Büromieten in München. Quelle: IVD Veröffentlicht auf: www.immopro24.eu

„Der geringfügige Anstieg der Preise trotz wirtschaftlich schwierigen Zeiten zeigt”, wie Stephan Zehnter anmerkte, „dass es vielerorts eine Übernachfrage nach dem guten Nutzungswert gab. Jetzt, wo den Unternehmen verstärkt Flächen des guten Nutzungswertes zur Verfügung stehen, werden diese von den Firmen angemietet, die sonst in den einfachen und mittleren Nutzungswert ausgewichen wären.”

Die schwierige wirtschaftliche Situation hat auf dem Münchner Investmentmarkt deutliche Spuren hinterlassen. „Allerdings”, so Prof. Stephan Kippes, Leiter des IVD-Marktforschungsinstituts, „hatten wir immer gesagt, dass die riesigen Umsatzsteigerungen im Jahr 2006 und 2007 völlig atypische Ausnahmeerscheinungen sind und es dann zu einer Normalisierung auf einem wesentlich niedrigeren Niveau kommen wird. Im 1.Halbjahr 2009 wurden in München nur rund 500 Mio. € investiert, dies sind, wie das IVD-Mitgliedsunternehmen Colliers Schauer & Schöll GmbH ermittelte, etwa 62,0 % weniger als im Vorjahreszeitraum.”

Die Bereitschaft zu investieren ist jedoch sowohl bei den nationalen als auch internationalen Akteuren grundsätzlich vorhanden. Die Umsetzung gestaltet sich aber infolge des angespannten Bankenumfeldes nach wie vor schwierig.

Der Münchner Büromarkt präsentierte sich 2008 noch weitestgehend unbeeindruckt von der weltweiten Finanzkrise. Nach Angaben von Colliers Schauer & Schöll GmbH ging der Büroflächenumsatz zwar um ca. 6,4 % zurück, blieb aber mit ca. 780.200 m² auf einem relativ hohen Niveau. Somit liegt München mit weitem Abstand an der Spitze der großen deutschen Bürostandorte. Der reine Vermietungsumsatz verzeichnete im Vergleich zum Vorjahr ein leichtes Plus von 3,1 %. Insgesamt wurden ca. 722.600 m² Büroflächen neu gemietet. Die Zahl der abgeschlossenen Mietverträge nahm ebenfalls zu. So wurden mit 968 Mietverträgen etwa 14,7 % mehr Abschlüsse getätigt als noch im Vorjahr.

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München: Obwohl sich der Flächenumsatz am Münchner Büromarkt dank einiger Großvermietungen im 2. Quartal gegenüber dem Vorquartal leicht auf 132.900 m² erhöht hat, blieb das 1. Halbjahr 2009 hinsichtlich der Vermietungsleistung deutlich hinter dem Wert des entsprechenden Vorjahreszeitraums zurück (- 33 %). Dementsprechend gaben die Mietpreise weiter nach: Die Spitzenmiete liegt nun bei 30,50 €/m² (- 1,6 % gegenüber dem Vorquartal), im Durchschnitt wurden 12,70 €/m² erzielt (- 2,5 %). Infolge der relativ niedrigen Vermietungsleistung erhöhte sich der Leerstand leicht auf 7,7 % (1. Quartal: 7,5 %).

Julia Dietrich für Savills

Mit Blick auf die Büroteilmärkte gehören die Randlagen der City zu den Gewinnern. „Einige Mieter ziehen von der nach wie vor hochpreisigen City in Lagen außerhalb des Altstadtrings, um Flächenkosten zu sparen. Darüber hinaus führt das insgesamt gesunkene Mietniveau dazu, dass Unternehmen vom Stadtrand in die citynahen Lagen ziehen“ erklärt Tim Wiesener, Director Office Agency für Savills am Standort München, warum die City-Rand-Lagen zu den Profiteuren der aktuell schwierigen Marktphase gehören.

Da nach wie vor einige Großgesuche am Markt sind, wird sich die Vermietungsleistung im 2. Halbjahr voraussichtlich auf dem erreichten Niveau stabilisieren. Der Flächenumsatz im 3. Quartal wird allerdings deutlich hinter dem Vorjahresquartal zurückbleiben ca. 200.000 m²). Die Mieten werden höchstwahrscheinlich weiter nachgeben, wobei dies vor allem für Objekte geringerer Qualität und an ungünstigen Standorten gilt.